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日志

 
 

【引用】房地产调控在地方的冲击下面临溃堤的危险  

2012-02-25 16:26:24|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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近日,房地产市场出现了一些令人关注的新动态:继年初广东中山市提高商品房限价后,29日,安徽省芜湖市出台了被业内称为地方政府“龙年救市第一枪”的房地产新政。芜湖新政的主要内容是100%返还契税,同时对买房行为给予补贴。尽管芜湖方面一再辩称此举并非救市,而是鼓励和支持“自主需求”,但“芜湖新政”在212日就被紧急叫停,住建部也派调查组对此进行调查。

如果说佛山、中山以及芜湖等地方的试探对全国房地产调控尚不具有冲击,房地产调控在这些三四线城市的试探下并没出现明显松动的话,最近,上海对其实施一年多的限购政策给予的所谓的新的解释,给房地产市场打了一剂极大的兴奋药。按照上海的新的政策,外地户籍居民持长期居住证满三年,可以享受本地户籍居民同等购房资质,即可以购买第二套房,在这个政策的刺激下,上海本地的房地产股应声涨停。

对于外界认为上海悄然放松限购政策的质疑,上海方面的解释是,从来没有放松,持居住证3年可以买两套房是以前就有的政策。但笔者认真研究了上海以前的政策,只是规定,非户籍人口提供在购房前两年累计缴纳1年以上个人所得税或城镇社会保险缴纳证明的,限购一套房。文件中并没有明确,持长期居住证三年的外地户籍人口享有本地户籍待遇。考虑到上海作为一线城市在整个房地产市场的分量,以及其政策的变化的风向标作用,这种不能自圆其说的解释,更是被视为公然和中央一再强调的坚持调控不动摇的方向在唱对台戏。与此同时,包括浙江象山在内的全国10多个城市开始半遮半掩的对房地产调控进行微调,有的在限购的松动上做文章,有的开始打着自主的旗号,在契税和购房补贴等方面做文章,开始了实质性的救市的历程。

很显然,地方上的这种“自救”的举动和中央层面对房地产调控的表态并不一致。以最近的为例,国务院总理温家宝和副总理李克强仍然强调要坚持调控不动摇。131日,国务院第六次全体会议上温家宝总理强调“要巩固房地产市场的调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施,促进房价合理回归”;26日,在与部分专家学者座谈时,再次强调“促使房价合理回归不动摇”。很显然,这和地方上“救市”的暗流涌动形成了鲜明的对比。但是,和以往表述有所不同的是,高层一方面在强调调控的决心,另一方面,政策层面开始强调满足自住需求,加大普通商品房的供应,以及房地产市场的长期、稳定、健康发展问题。比如,温总理最近指出:“作为13亿人口的大国,又处在工业化、城镇化进程中,房地产的需求从长期讲是刚性的。”,并且说,“保障性住房和商品房建设两者不可偏废”。在银监会强调要满足自住需求购房者的贷款需求滞后,四大国有银行已经将去年上调的首套房贷回归至基准利率。

这种政策层面的微调,给了开发商、地方政策以及购房者很多的想象空间,这究竟意味着房地产调控的全面松动,还是在坚持调控不动摇的前提下,对自主需求的“定向宽松”,恐怕需要政策层面的引导和明确的解读。在地方政府一再试探政策的底线,在外界一再担心房地产调控不可持续,在开发商一再发出停工的威胁的情况下,房地产政策的任何变化,如果不能及时释放政策的明确意图和信号,极有可能被地方政府和开发商利用,被一边倒的解读为本轮房地产调控渐近尾声的信号。

尽管我们看到,上海、芜湖、象山、佛山等地的政策,要么当地自己否认,要么被紧急叫停,但这些城市一而再,再而三的在房地产调控方面放出试探的气球,更让我们看到了与房地产有关的利益群体对未来房地产市场巨大的期待。他们希望,房地产市场依旧回到前两年的疯狂,全民炒房时代回归,房价依旧处于快速上涨的通道。基于我们长期以来对于开发商和地方政府的预期的分析,一旦地方政府救市的试探性动作没有中央的干预,各地就会纷纷效仿,最终导致房地产政策的全面崩盘,来之不易的调控成果会毁于一旦,这无论对于中国经济,还是对于中国的房地产市场而言,都是一个最坏,也是最可怕的选择。特别是,在中国城市化没有完成,大量的农村人口向城市转移的情况下,中国住房绝对短缺的历史并没有在2011年结束。人多地少的事实,以及中国建设用地绝对短缺的事实不会在10年内有彻底的改变。如果没有一个长期的房地产调控政策,如果没有一个长期的抑制投资投机的政策预期,中国的房价随时都有反弹的可能,房价的“橡皮筋”效应不会失灵。如果没有一个制度设计和长期的政策预期,开发商、地方政府和炒房者就会利用住房绝对短缺的事实哄抬房价,房价的暴涨也就会成为必然。

在这种情况下,恐怕仅仅强调“坚持调控不动摇”还远远不够,中央在房地产政策上的任何微调,都应该释放明确的政策意图,以避免对曲解和误读,引发对调控政策的各种狐疑。在目前非常微妙的情况下,如果政策要鼓励自主需求,则一定需要明确指出,绝不会放松对投资投机的抑制。鼓励自主需求没有错,但在房价畸高、房地产调控处于关健的时刻,切不可轻易释放任何可能被外界解读为房地产调控要松动的信号。

因此,笔者建议,对于地方上公然和中央房地产调控唱对头戏的行为,要给予坚决的制止,特别是对于在房地产限购等抑制投资投机政策上进行悄然松动或者变相放松的行为要进行调查和追究,该问责的问责,该曝光的曝光。房地产调控目前可谓处于最关键,也是最危险的时刻,如果中央在这个问题上不明确表态,而是静观其变,会给地方上的这些救市举动莫大的鼓励,三年的房地产调控将功亏一篑,中国房价会重回疯狂,这无论对中国经济,还是中国社会,都会造成难以估量的灾难。基于此,我们强烈呼吁高层应该明确宣示,不鼓励投资、投机性购房是长期政策,至少应该执行20年。要鼓励自主需求,则一定要强化政策的执行力,避免鼓励自主需求的政策“惠及”炒房者。在城市规划严重失衡、资源集中的城市,限购政策至少应该坚持10年。

 

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